6. Arrendamiento de local comercial: Aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus

Análisis detallado del procedimiento y beneficios obtenidos por el demandado

Introducción

La pandemia de COVID-19 trajo consigo cambios significativos en la interpretación de contratos, especialmente en el ámbito del arrendamiento de local comercial, al trastocar drásticamente las condiciones iniciales de las partes. En este contexto, Florián de Tomás Abogados defendió exitosamente a la parte demandada en un proceso judicial en el que la cláusula rebus sic stantibus se invocó para justificar la reducción de la renta de un arrendamiento de local comercial en Puerto de la Cruz. A continuación, se analiza en profundidad el procedimiento, la defensa, el ahorro económico conseguido por la parte demandada y las implicaciones jurídicas del caso.

1. Hechos y antecedentes del caso

El arrendamiento del local comercial se celebró el 1 de julio de 2019, con una renta anual estipulada en 162.000 €. A raíz de la pandemia y las restricciones impuestas por el estado de alarma, la parte arrendataria vio afectada su actividad comercial de forma significativa. Ante la imposibilidad de generar ingresos al mismo nivel, se interpuso una demanda el 17 de febrero de 2021, solicitando la revisión del contrato bajo la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, que permite modificar contratos cuando se produce una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias​.

2. Solicitudes y fundamentos jurídicos

La parte demandante solicitó la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para lograr una reducción de la renta pactada en el arrendamiento de local comercial. La propuesta inicial fue disminuir el alquiler anual al 36,29% de la renta acordada, es decir, a 58.789,80 € al año, o alternativamente, al 50%, reduciendo la renta a 81.000 €.

La justificación legal principal para la demanda se basaba en los siguientes elementos:

• Alteración imprevisible de las circunstancias: La pandemia supuso una drástica alteración del equilibrio contractual que justificaba una redistribución de las obligaciones entre las partes.
• Impacto económico: Las restricciones impuestas por el estado de alarma, como el cierre temporal de locales y la limitación de aforos, afectaron gravemente los ingresos de la demandante.
• Peligro de mora procesal: Se alegaba que la falta de una medida cautelar llevaría al cierre del negocio​.

3. Defensa de la parte demandada

La parte demandada, representada por Florián de Tomás Abogados, formuló una contestación a la demanda en el contexto del arrendamiento de local comercial, negando los hechos que no fueran expresamente admitidos. Se defendió que la arrendataria había dejado de pagar unilateralmente las rentas sin aviso y que, a pesar de los intentos por parte de los arrendadores de obtener el pago mediante llamadas telefónicas y burofaxes, no hubo respuesta.

Entre los fundamentos de la defensa destacaban:

• Cumplimiento de las obligaciones contractuales: El contrato se había cumplido por ambas partes y no se justificaba una modificación unilateral del mismo.
• Irretroactividad de la sentencia: Se argumentó que las rentas ya devengadas eran deudas líquidas y exigibles, por lo que no podían ser alteradas retroactivamente.
• Equidad: Se argumentó que, aun reconociendo la alteración de las circunstancias, cualquier reducción debía hacerse de manera equitativa y sin perjudicar desproporcionadamente a la parte arrendadora, que dependía de esos ingresos para su sustento​.

4. Sentencias en primera instancia y recurso de apelación

La sentencia de primera instancia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Puerto de la Cruz estimó parcialmente la demanda en relación con el arrendamiento de local comercial, aplicando una reducción del 50% de la renta pactada desde el 14 de marzo hasta el 21 de junio de 2020, basándose en la alteración imprevista de las circunstancias que justificaba la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

No conforme con esta decisión, la parte demandante interpuso un recurso de apelación, solicitando que la reducción se extendiera más allá del periodo inicialmente concedido y que la renta se rebajara al 36,29%​. Florián de Tomás Abogados presentó oposición al recurso, defendiendo que la sentencia de primera instancia ya había equilibrado las prestaciones entre las partes y que no había lugar a una mayor reducción​​.

5. Modificación en la sentencia de apelación

La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife revisó el caso, confirmando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en el arrendamiento de local comercial, pero ajustando las reducciones de la renta en función del impacto de las restricciones a lo largo del tiempo. La Audiencia decidió estimar parcialmente el recurso de la demandante, acordando una reducción escalonada de la renta en los siguientes términos​:

• 65% de reducción en el periodo del 14 de marzo al 24 de mayo de 2020.
• 35% de reducción en el periodo del 25 de mayo al 31 de diciembre de 2020.
• 20% de reducción en el periodo del 1 de enero al 30 de junio de 2021.
• 10% de reducción en el periodo del 1 de julio de 2021 al 25 de marzo de 2022.

Sin embargo, se confirmó parcialmente la sentencia de primera instancia en cuanto al periodo de reducción del 50% establecido para los meses de marzo a junio de 2020. Además, no se impusieron costas en esta alzada, dejando que cada parte asumiera las suyas​.

6. Cuantificación del ahorro del demandado

La aplicación de estas reducciones permitió a la parte demandada un ahorro económico significativo durante el periodo de la pandemia. El cálculo del ahorro total puede detallarse de la siguiente manera:

1. Renta original: 162.000 € anuales.
2. Nueva renta con reducción del 50% (de marzo a junio de 2020): 81.000 € anuales.
3. Duración del periodo afectado: Marzo de 2020 a diciembre de 2022 (33 meses).

El ahorro total que la parte demandada obtuvo gracias a la reducción de la renta en el arrendamiento de local comercial fue de 222.750 €, lo que permitió que la carga económica causada por la pandemia fuera repartida de manera más equitativa entre las partes.

La renta total que la parte demandada hubiera pagado sin la reducción sería: 162.000 € × (12/33)​= 445.500 €

Con la reducción aplicada, la renta finalmente pagada fue de: 81.000 € × (33/12) = 222.750 

Por tanto, el ahorro total que la parte demandada obtuvo gracias a la reducción fue de: 445.500 €− 222.750 € = 222.750 €

7. Conclusión

Este caso subraya la relevancia de la cláusula rebus sic stantibus en el contexto de la pandemia, permitiendo ajustar las obligaciones contractuales a situaciones imprevistas y extraordinarias. La defensa realizada por Florián de Tomás Abogados no solo consiguió mantener una reducción equilibrada y justa de la renta, sino que también evitó que las consecuencias económicas recayeran desproporcionadamente sobre la parte demandada.

La Audiencia Provincial demostró flexibilidad en la aplicación de la cláusula, ajustando la reducción de la renta en función del impacto progresivo de la pandemia y garantizando una distribución equitativa de las cargas contractuales entre ambas partes.

Si tienes más preguntas sobre este tema o necesitas asesoramiento legal, no dudes en contactar con Florián de Tomás Abogados en Puerto de la Cruz. Estamos aquí para ayudarte https://floriandetomas.com/servicio-legal/derecho-civil/arrendamientos-urbanos/

Link a la Ley de Arrendamientos Urbanos https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003