3.- La Actualización de Renta en Contratos de Arrendamiento

Actualización de renta de forma Acumulada, hasta 5 Años sin efectos retroactivos

Desde Florián de Tomás Abogados en Puerto de la Cruz, abordamos la cuestión de si es posible realizar la actualización de renta de durante varios periodos de forma acumulada y reclamar estos incrementos de renta.

En el ámbito del arrendamiento, la actualización de renta es un tema de gran relevancia, tanto para arrendadores como para arrendatarios. Diversas sentencias han establecido criterios claros sobre la posibilidad y los límites de estas actualizaciones. En este artículo, abordamos la posibilidad de subir la renta de forma acumulada hasta un máximo de cinco años, y si esta actualización tiene efectos retroactivos, conforme a las sentencias judiciales.

¿Es legal reclamar incrementos de la renta de alquileres pasado?

Analicemos la posibilidad de reclamar incrementos de renta cuando en el contrato de arrendamiento se estipula la actualización de renta anual, pero el propietario ha olvidado o no ha querido realizar dicha actualización.

¿Cuándo se puede reclamar el incremento de la renta?

Para entender mejor, veamos un ejemplo práctico:

1. Inicio del Contrato: Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de noviembre de 2019 por un año, prorrogable hasta 5 en plazos anuales.
2. Cláusula de Incremento: En el contrato se especifica que la renta se ajustará anualmente según el IPC de septiembre.
3. Falta de Notificación: El propietario no notifica al inquilino sobre la actualización de renta conforme al IPC en 5 años.
4. Notificación Tardía: A finales de septiembre de 2023 el propietario comunica la actualización de renta, sumando los porcentajes del IPC de los años 2019-2023.
5. Reclamación Retroactiva: Además de esta actualización, el propietario reclama retroactivamente los incrementos de renta no aplicados en los meses anteriores.

Regulación sobre la subida de la renta de alquiler

El artículo 18.2 de la LAU establece que:

«La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»

El artículo establece que la renta puede ser actualizada anualmente conforme a lo pactado por las partes y, en su defecto, conforme a lo establecido en la ley. Sin embargo, cuando no se ha realizado la actualización en los años anteriores, surge la duda sobre si es posible efectuar una subida acumulada para recuperar el valor perdido por la inflación u otros factores.

Regulación sobre la prescripción del derecho a actualizar

La limitación de los 5 años como plazo máximo para actualizar la renta de forma acumulada se encuentra en el artículo 1964.2 del Código Civil que establece lo siguiente:

“Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”

El artículo 1964 del Código Civil, que establece el plazo de prescripción de las acciones personales, fue modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre. Esta reforma redujo el plazo de prescripción de quince a cinco años para las acciones personales que no tengan un plazo especial. La modificación entró en vigor el 7 de octubre de 2015.

¿Puede el Propietario Cobrar Retroactivamente las Subidas de la Renta?

Si seguimos el ejemplo anterior, la respuesta es:

• Pago Actualizado: Desde noviembre de 2023, el inquilino deberá pagar la renta actualizada con el incremento acumulado del IPC de los años 2019-2023, por cuanto se le notificó con un mes de anterioridad.
• La reclamación retroactiva no es viable: El propietario no podrá reclamar las diferencias de los incrementos de renta de los años anteriores. No es posible una reclamación retroactiva de dichos incrementos que el propietario olvidó o no quiso comunicar.

Jurisprudencia sobre la Reclamación de Incrementos tras actualización de Renta

Existen varias sentencias que interpretan el artículo 18.2 de la LAU, concluyendo que el propietario puede solicitar la actualización de renta, pero no puede reclamar retroactivamente los importes no revisados previamente:

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (23 de mayo de 2005):

Carencia de efectos retroactivos: La sentencia establece que, salvo pacto en contrario, la actualización de renta no tiene efecto retroactivo. Esto significa que el arrendador no puede reclamar incrementos de renta de periodos anteriores a la notificación de la actualización.

1. Notificación oportuna: La actualización solo puede exigirse a partir del mes siguiente a la notificación al arrendatario. En este caso, se resolvió que la actualización notificada al momento de la extinción del contrato no tenía validez retroactiva​.
2. Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz (31 de marzo de 2011):
   • Revisión acumulativa permitida: Esta sentencia aclara que es posible calcular los índices de modo acumulativo respecto a los años anteriores en los que no se realizó la actualización. Sin embargo, cualquier subida solo será exigible desde el mes siguiente a la notificación al arrendatario.
   • Exclusión de retroactividad: Similar a la sentencia de Granada, se concluye que la actualización de renta no opera de manera automática y requiere una notificación previa. No se pueden reclamar rentas actualizadas por periodos anteriores a dicha notificación​.
3. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (19 de octubre de 2004):
   • Aplicación del IPC acumulado sin efecto retroactivo: En este caso, la sentencia confirma que la renta puede ser ajustada acumulativamente aplicando el Índice de Precios al Consumo (IPC) de los años anteriores. Sin embargo, la actualización solo tendrá efectos a partir del mes siguiente a la notificación al arrendatario, no siendo posible reclamar retroactivamente las diferencias de renta por los años anteriores.
   • Notificación y efectos de la actualización: La sentencia subraya que la notificación al arrendatario debe especificar el porcentaje de alteración aplicado y que la renta actualizada será exigible desde el mes siguiente a la notificación. Se enfatiza que la actualización se realiza «ex nunc» (desde ahora) y no «ex tunc» (retroactivamente).

En el mismo sentido encontramos estas sentencias:

• Juzgado de Primera Instancia N.º 5 de Pamplona, sentencia de 28.01.2022

Se establece que no es posible reclamar actualizaciones retroactivas si no fueron notificadas durante la vigencia del contrato.

• Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20^a), sentencia de 14.12.2016:

La actualización de renta exige notificación por escrito y solo es exigible desde el mes siguiente a dicha notificación.

• Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3^a), sentencia de 31.07.2015:

La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación, no permitiéndose reclamaciones retroactivas.

• Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4^a), sentencia de 19.01.2011:

Reafirma que la renta actualizada solo es exigible desde la notificación, no de forma retroactiva.

Análisis y Conclusión

La posibilidad de subir la renta de forma acumulada hasta un máximo de cinco años sin efectos retroactivos es viable siempre que se respeten los siguientes principios:

1. Notificación Previa: El arrendador debe notificar por escrito al arrendatario la intención de actualizar la renta, especificando el porcentaje de alteración aplicado y, si es necesario, acompañado de un certificado del INE o referencia al Boletín Oficial donde se publica el índice de precios con un mes de antelación.
2. No Retroactividad: La actualización no tiene efectos retroactivos. Esto significa que el arrendador no puede exigir incrementos por los periodos anteriores a la notificación. La renta actualizada solo será exigible a partir del mes siguiente a la notificación.
3. Acumulación Permitida: Aunque no se pueden reclamar rentas de años anteriores con efecto retroactivo, es posible calcular los índices acumulativos para determinar la renta actualizada que se aplicará en el futuro.

La legislación y la jurisprudencia permiten la actualización de renta de manera acumulada, pero siempre garantizando la seguridad jurídica del arrendatario mediante la exclusión de efectos retroactivos. No haber actualizado la renta durante esos años le ha producido un beneficio al inquilino que ya no puede ser afectado, sin embargo, desde la notificación el arrendatario tiene la posibilidad de ejercer su derecho conforme a lo pactado en el contrato y acumulando dichos índices hasta 5 años hacia atrás.

Se debe noticiar siempre al inquilino con un mes de antelación. Sin embargo, no es posible reclamar incrementos de renta de manera retroactiva. Esta práctica garantiza la seguridad jurídica del inquilino asegurando que cualquier cambio en la renta sea comunicado con la debida antelación.

Si tienes más preguntas sobre este tema o necesitas asesoramiento legal sobre arrendamientos urbanos, no dudes en contactar con Florián de Tomás Abogados en Puerto de la Cruz. Estamos aquí para ayudarte.

Link a la Ley de Arrendamientos Urbanos https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003