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18. Alquileres en 2025
General | febrero 12, 2025
El mercado del alquiler ha experimentado importantes cambios normativos y fiscales este 2025. Desde el nuevo Índice IRAV para actualizar las rentas, pasando por las reducciones fiscales específicas en el IRPF, hasta el impacto de las comunidades de propietarios en los alquileres turísticos, es fundamental conocer todos los detalles para actuar con seguridad.
En Florián de Tomás Abogados, hemos diseñado esta guía práctica adaptada a las particularidades de Canarias. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.
Reducciones fiscales en el IRPF
En 2025, los propietarios de viviendas alquiladas pueden beneficiarse de distintas reducciones en el rendimiento neto sujeto al IRPF, dependiendo de las condiciones del contrato. A continuación, desglosamos las cuatro reducciones principales, con más ejemplos y aclaraciones para entenderlas mejor:
| Porcentaje de Reducción | Condiciones y Detalles |
|---|---|
| 90 % | – Contratos en zonas tensionadas. – Reducción de la renta inicial en más de un 5 % respecto al contrato anterior. |
| 70 % | – Aplicable cuando no se cumpla el 90 % pero: – Es el primer arrendamiento en una zona tensionada para inquilinos de 18 a 35 años. – El contrato está gestionado por una entidad pública o sin ánimo de lucro destinada al alquiler social. |
| 60 % | – Aplicable a viviendas que hayan sido rehabilitadas según el artículo 41.1 del RIRPF. – La rehabilitación debe haberse completado en los dos años anteriores al inicio del contrato. |
| 50 % | – Reducción general aplicable a todos los demás casos. |
Ejemplo práctico de reducción de IRPF
Si un propietario reduce el precio del alquiler de una vivienda situada en una zona tensionada en un 6 % respecto al contrato anterior, podrá aplicar la reducción del 90 % sobre los rendimientos netos del alquiler. En caso de que no cumpla con la reducción del 5 %, pero el inquilino sea menor de 35 años y sea el primer contrato, aplicaría la reducción del 70 %.
Además, si varios propietarios comparten un inmueble, solo los que cumplan las condiciones podrán beneficiarse de estas reducciones.
Regulación de los alquileres turísticos
En Canarias, las comunidades de propietarios tienen un papel relevante a la hora de decidir sobre el uso de las viviendas como alquiler turístico. La Ley de Propiedad Horizontal permite que las comunidades adopten acuerdos que limiten o prohíban este tipo de arrendamientos.
¿Cómo funciona?
- Para establecer esta limitación, se requiere el acuerdo favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- El acuerdo debe quedar reflejado en el acta de la junta y elevarse a escritura pública para que sea vinculante.
¿Qué pueden prohibir?
- Alquileres turísticos (corta duración) gestionados a través de plataformas como Airbnb o Booking.
- Otras modalidades de alquiler que impliquen un elevado tránsito de personas ajenas a la comunidad.
Ejemplo práctico:
Una comunidad de propietarios puede acordar: “Se prohíbe expresamente a los propietarios destinar las viviendas al alquiler turístico o cualquier modalidad que genere un continuo tránsito de personas”. Si este acuerdo es adoptado y registrado correctamente, ningún propietario podrá destinar su vivienda a estas actividades.
Esto supone una herramienta importante para regular el impacto del turismo en barrios residenciales, especialmente en zonas tensionadas.
Medidas anunciadas para 2025
El Gobierno ha propuesto una serie de medidas para abordar los problemas del mercado del alquiler. Aunque aún no todas están en vigor, estas son las más relevantes para los propietarios en Canarias:
- Sistema de avales públicos para propietarios e inquilinos:
- Se propone crear un sistema de garantías públicas que asegure el cobro del alquiler a los propietarios y facilite a los inquilinos el acceso a una vivienda a precios razonables.
- Inicialmente, esta medida estará enfocada a arrendatarios menores de 35 años.
- Exención total del IRPF para alquileres asequibles:
- Aquellos propietarios que alquilen por debajo de un índice de referencia podrían quedar completamente exentos de tributar los rendimientos del alquiler en el IRPF.
- Este índice tendría en cuenta factores como la ubicación y las características de la vivienda, pero aún está pendiente de aprobación.
- Posible incremento del IGIC para alquileres turísticos:
- Actualmente, los alquileres turísticos en Canarias tributan al 7 % de IGIC si incluyen servicios como limpieza diaria o restauración.
- Sin embargo, se debate un posible aumento del IGIC en zonas de alta demanda o problemas de acceso a la vivienda.
- Ayudas para la rehabilitación de viviendas vacías:
- Se prevé la introducción de subvenciones destinadas a rehabilitar inmuebles en desuso, con la condición de que sean alquilados a precios asequibles durante al menos 5 años.
Estas medidas buscan combatir la falta de oferta de viviendas accesibles, aunque su eficacia dependerá de su aplicación concreta.
El Real Decreto-ley 1/2025, promulgado el 28 de enero de 2025, introduce varias medidas en materia de alquileres que son aplicables en todo el territorio español, incluyendo Canarias , desde nuevas reglas fiscales hasta medidas de control en las comunidades de propietarios y propuestas de incentivos fiscales. Es fundamental conocer estos aspectos para aprovechar las oportunidades legales y evitar problemas.
En Florián de Tomás Abogados, estamos aquí para ayudarte a gestionar cualquier aspecto relacionado con el alquiler, ya sea la redacción de contratos, la optimización fiscal o la defensa de tus derechos como propietario o inquilino.