9. Arrendamientos urbanos: Resoluciones del Tribunal Supremo (2022-2023)

El Tribunal Supremo ha abordado, en los últimos años, una serie de litigios trascendentales en el ámbito de los arrendamientos urbanos, consolidando criterios que son de particular relevancia para arrendadores y arrendatarios en España. Este artículo analiza las principales resoluciones de la Sala Primera del Tribunal Supremo en el período 2022-2023, destacando la jurisprudencia más relevante y su impacto en la interpretación y aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como otras normativas aplicables en materia arrendaticia.

Principales resoluciones de el Tribunal Supremo sobre arrendamientos 2022-2023

Moderación Judicial de Cláusulas Penales: Un Límite al Principio de Equidad

Uno de los principios fundamentales en la contratación es la autonomía de la voluntad, que permite a las partes establecer libremente las condiciones de sus relaciones contractuales. En este sentido, la Sentencia 281/2022, de 4 de abril, reafirma que no procede la moderación judicial de una cláusula penal cuando esta ha sido expresamente pactada para un incumplimiento específico. En el caso analizado, la cláusula imponía una penalización en caso de incumplimiento en el pago de la renta de un local comercial.

El Supremo resolvió que, en estos casos, los jueces no pueden alterar el contenido de la cláusula, salvo que existan circunstancias excepcionales que justifiquen su intervención. Esto refuerza el criterio de que, si las partes han negociado y aceptado libremente una cláusula penal, el principio de pacta sunt servanda (los pactos deben cumplirse) debe prevalecer. Esta decisión ofrece seguridad jurídica a los contratantes, quienes saben que las condiciones acordadas serán respetadas por los tribunales.

Es por tanto importante la redacción de la cláusula penal al objeto de plantearla para dificultar dejar cualquier resquicio que permita al Tribunal aplicar el principio de equidad.

Desahucio por Expiración del Plazo y la Seguridad Jurídica en los Contratos

En el ámbito de los desahucios por expiración de plazo, el Tribunal Supremo ha sido claro en proteger el derecho del arrendador a recuperar el inmueble una vez finalizado el contrato. La sentencia dictada por el Supremo en este litigio confirma que, al terminar el plazo pactado en el contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a desalojar el inmueble.

El Supremo impuso además una indemnización diaria por ocupación indebida después de la expiración del contrato. Esta medida busca evitar que el arrendatario continúe ocupando el inmueble sin causa justificada, proporcionando al arrendador una compensación económica por los días de ocupación indebida. Este tipo de resoluciones refuerza la seguridad jurídica de los arrendadores y protege su derecho a disponer del inmueble al finalizar el contrato.

La Responsabilidad Solidaria de los Arrendatarios: Una Garantía para el Arrendador

En contratos con múltiples arrendatarios, el Tribunal Supremo ha reiterado la doctrina de la responsabilidad solidaria, salvo que el contrato disponga lo contrario. Esta jurisprudencia garantiza que el arrendador pueda reclamar el cumplimiento íntegro de las obligaciones contractuales a cualquiera de los arrendatarios, lo que refuerza su posición en caso de incumplimientos.

Esto es particularmente relevante en arrendamientos comerciales, donde varios socios o empresas pueden ser copartícipes de un contrato. En estos casos, si uno de los arrendatarios no cumple con sus obligaciones, el arrendador puede dirigir su reclamación contra cualquiera de los firmantes, ofreciendo una mayor protección a su inversión y seguridad en el cumplimiento del contrato.

La Cláusula Rebus Sic Stantibus y el Impacto del COVID-19

Uno de los temas que ha marcado las resoluciones recientes del Tribunal Supremo es el impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 en los contratos de arrendamiento. Durante la pandemia, muchos arrendatarios se vieron incapaces de cumplir con sus obligaciones de pago debido a las restricciones impuestas por el estado de alarma.

En respuesta a estos litigios, el Tribunal Supremo ha aplicado la cláusula rebus sic stantibus, permitiendo en algunos casos la suspensión o reducción de la renta mientras duraran las circunstancias excepcionales de la pandemia. Este principio, que implica la revisión de las condiciones contractuales cuando cambian radicalmente las circunstancias bajo las cuales se celebró el contrato, ha sido crucial para resolver conflictos entre arrendadores y arrendatarios en los últimos años. No obstante, el Supremo ha aplicado esta doctrina de manera restrictiva, exigiendo que las partes demuestren un cambio drástico e imprevisible en las circunstancias que justifique la revisión de las condiciones contractuales.

Las Mejoras Introducidas por el Arrendatario y su Propiedad

Otro tema recurrente en la jurisprudencia del Tribunal Supremo es el tratamiento de las mejoras introducidas por el arrendatario en el inmueble arrendado. El Tribunal ha resuelto que, salvo pacto en contrario, las mejoras que incrementen el valor del inmueble se considerarán propiedad del arrendador al finalizar el contrato.

Esto significa que el arrendatario no tiene derecho a exigir una compensación por las mejoras realizadas, salvo que se haya pactado expresamente en el contrato. Esta doctrina refuerza la importancia de incluir cláusulas claras sobre las mejoras y su tratamiento en el contrato de arrendamiento, para evitar litigios al finalizar la relación contractual.

Actualización de la Renta: Cláusulas de Estabilización y Aplicación del IPC

La actualización de la renta en contratos de arrendamiento ha sido un tema de disputa recurrente en los tribunales. En este sentido, el Tribunal Supremo ha establecido que, en contratos de larga duración, la actualización de la renta debe estar prevista en el contrato mediante una cláusula específica. En ausencia de dicha cláusula, no se aplicará actualización alguna, salvo que la Ley disponga lo contrario.

El Supremo también ha determinado que, si no se pacta un mecanismo de actualización específico, el Índice de Precios al Consumo (IPC) es el criterio aplicable por defecto, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta resolución ofrece claridad tanto a arrendadores como arrendatarios sobre cómo se debe actualizar la renta en contratos de larga duración, garantizando la estabilidad del contrato y su previsibilidad.

Certeza Jurídica y Protección de los Derechos Contractuales

Las resoluciones del Tribunal Supremo en materia arrendaticia durante el período 2022-2023 han consolidado importantes principios jurídicos que refuerzan la seguridad jurídica y la previsibilidad en los contratos de arrendamiento. Desde la inaplicabilidad de la moderación judicial de cláusulas penales hasta la responsabilidad solidaria de los arrendatarios y la doctrina rebus sic stantibus, el Supremo ha proporcionado a los operadores jurídicos y a las partes contratantes una guía clara sobre cómo interpretar y aplicar las normas en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

Para arrendadores y arrendatarios, estas sentencias son un recordatorio de la importancia de negociar y redactar cuidadosamente los contratos, asegurándose de que todas las condiciones estén claramente estipuladas para evitar malentendidos y futuros litigios. En Florián de Tomás Abogados, estamos comprometidos en ofrecer asesoramiento experto y estratégico en materia de arrendamientos urbanos, garantizando que los intereses de nuestros clientes estén protegidos a la luz de la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo.

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