1.- Nueva Ley de Vivienda en España 12/2023

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La reciente Ley de Vivienda introduce cambios cruciales en el mercado de alquiler. ¿Preocupado por cómo te afecta? En nuestro bufete de abogados, estamos listos para asesorarte sobre las nuevas regulaciones, las prórrogas de contratos y las nuevas limitaciones. ¡Contáctanos y asegura tu tranquilidad en el mercado de alquiler!

CAMBIOS DESTACADOS CON LA LEY DE VIVIENDA

1. Prórrogas Obligatorias en Contratos: La ley establece prórrogas obligatorias para contratos en zonas tensionadas y para arrendadores que son grandes tenedores, especialmente cuando el arrendatario está en situación de vulnerabilidad.
2. Derechos de los Arrendatarios y Requisitos de Información: La ley iguala los derechos de los arrendatarios de vivienda con los de los consumidores y usuarios. Se enfatiza la importancia de proveer a los arrendatarios con información completa y precisa sobre la vivienda y el contrato.
3. Zonas de Mercado Residencial Tensionado y Grandes Tenedores: La ley busca intervenir en el mercado de arrendamiento mediante el establecimiento de zonas de mercado residencial tensionado y la definición de grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m2 de uso residencial). Estas medidas pretenden controlar y limitar las rentas. Las comunidades autónomas podrán declarar zona tensionada si en ellas se cumple alguna de las condiciones establecidas en el artículo 18.3 de la Ley de Vivienda.
4. Vulnerabilidad Económica y Social: La ley distingue entre vulnerabilidad económica y social, definiendo criterios para ambas. La vulnerabilidad económica se basa en el porcentaje de ingresos destinados a vivienda y servicios, mientras que la social puede incluir a personas dependientes, víctimas de violencia, o menores en riesgo.
5. Pago de la Renta mediante Medios Electrónicos: Se promueve el pago electrónico de la renta, con excepciones para aquellos sin acceso a medios electrónicos o cuenta bancaria.
6. Gastos de Gestión Inmobiliaria: Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser cubiertos por el arrendador, independientemente de si es persona física o jurídica.
7. Base de Datos de Contratos de Arrendamiento: Se prevé la creación de una base de datos para mejorar el control y la transparencia de los contratos de arrendamiento.
8. Información mínima en contratos de arrendamiento de vivienda: La ley de vivienda exige que los arrendadores proporcionen información detallada a los inquilinos sobre las viviendas en alquiler, incluyendo datos como la identificación del propietario, condiciones económicas del contrato, características de la vivienda, entre otros.
   

CONSECUENCIAS DE LA LEY DE VIVIENDA PARA EL MERCADO DEL ALQUILER

1. Una aparente mayor estabilidad: De forma teórica podría parecer que los inquilinos van a disfrutar de una mayor estabilidad por cuanto la nueva ley protege aún más. Sin embargo, el exceso de protección puede tener consecuencias negativas.
2. Menos Flexibilidad para Propietarios: Los propietarios podrían sentirse limitados en su capacidad para tomar decisiones sobre sus propiedades, lo que podría influir en su disposición para invertir en alquiler residencial. De esta forma ha ido creciendo de forma exponencial el alquiler vacacional en las zonas turísticas, por lo desprotegido que ha quedado el propietario, aunque encontramos alternativas como la contratación de seguros para el impago del alquiler.
3. Impacto en la Oferta: Si los propietarios perciben que la nueva ley les genera riesgos o limitaciones significativas, podría haber un efecto en la oferta de viviendas en alquiler en ciertas áreas. Esta es la razón principal de la subida del precio del alquiler en España, si el propietario no se siente protegido dejará de alquilar, y como consecuencia habrá menos pisos en alquiler por lo que al caer la oferta subirá el precio.
   

LIMITACIONES EN LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DERIVADAS DE LA LEY DE VIVIENDA

La Ley de Vivienda en España limita las actualizaciones de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda debido a la alta inflación, con diferencias en la aplicación según el tipo de arrendador y el período de revisión del contrato.

1. En 2022, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 6/2022, que limitaba las actualizaciones de renta en los alquileres de viviendas debido a la alta inflación. Estas medidas se extendieron varias veces hasta el 31 de diciembre de 2022.
2. La Ley de vivienda modifica nuevamente las limitaciones de renta, extendiéndolas para los próximos años, la actualización de la renta en 2023 se basará en el 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), y en 2024, será del 3%. A partir de 2025, se creará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
3. Período de Aplicación: Las limitaciones se aplican a los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, desde el 31 de marzo de 2022 hasta las fechas especificadas en la ley, posiblemente hasta el 31 de diciembre de 2025.
4. Uso del Índice de Garantía de Competitividad: La revisión de la renta debe estar pactada en el contrato. En caso de falta de acuerdo, se aplicará la variación anual del IGC. La interpretación del porcentaje aplicable se basa en la regulación del IGC y los topes establecidos, no necesariamente en el último dato publicado por el INE.
   

LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON LA LEY DE VIVIENDA

El artículo detalla las condiciones para solicitar estas prórrogas extraordinarias:

1. Prórroga extraordinaria de un año: Para arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica cuyo contrato esté sujeto a la LAU 29/1994 y finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1. Debe ser aceptada por el arrendador que sea un gran tenedor de vivienda, a menos que se haya suscrito un nuevo contrato entre las partes.
2. Prórroga extraordinaria de tres años: Para arrendatarios en zonas de mercado residencial tensionado cuyos contratos cumplan con las mismas condiciones mencionadas en el punto anterior. El arrendador debe aceptarla, excepto si se han establecido otras condiciones por acuerdo entre las partes, se ha suscrito un nuevo contrato con limitaciones en la renta o el arrendador necesita la vivienda para uso propio o de familiares.
   Ambas prórrogas mantienen los términos y condiciones del contrato original.

EXCEPCIONES A LA LEY DE VIVIENDA

No todos los contratos de arrendamiento de vivienda quedan sujetos a esta ley. Quedan excluidos de la aplicación de las nuevas medidas de la Ley de vivienda los siguientes tipos de arrendamientos:

1. Arrendamiento de temporada: Se refiere a los contratos de arrendamiento de una vivienda por temporada, como a estudiantes durante el curso universitario o escolar, traslados laborales o periodos cortos de estancia, en los que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería ni se canalizan a través de plataformas turísticas de alquiler. Estos contratos se rigen por la voluntad de las partes y no estarán sujetos a las limitaciones y modificaciones establecidas por la Ley por el
   derecho a la vivienda.
2. Arrendamiento de habitación: Cuando se alquila una habitación en una vivienda compartida, donde los inquilinos comparten servicios comunes, no se considera un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU. En este caso, se aplican disposiciones del Código Civil y no estarán sujetos a las nuevas medidas de la Ley.
3. Arrendamiento de vivienda de uso turístico: Estos arrendamientos se refieren a la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada con fines lucrativos, comercializada en canales de oferta turística. Están excluidos del ámbito de aplicación de la LAU y se rigen por normativas específicas de cada Comunidad Autónoma. Las medidas de la Ley por el derecho a la vivienda no se
   aplican a este tipo de arrendamientos.
4. Arrendamiento de viviendas «suntuarias»: Los arrendamientos de viviendas cuya superficie supere los 300 metros cuadrados o cuya renta inicial anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI) y que correspondan a la totalidad de la vivienda se rigen principalmente por la voluntad de las partes. En estos casos, no se aplican las limitaciones y modificaciones introducidas por la Ley 12/2023.
   Es importante destacar que la Ley por el derecho a la vivienda se centra en los arrendamientos de vivienda habituales y permanentes, por lo que estos tipos de arrendamientos excluidos tienen regulaciones específicas que no se ven afectadas por esta legislación. Además, se menciona que se creará un grupo de trabajo para una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, lo que indica que en el futuro podrían implementarse cambios en estos contratos.

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Link a la Ley de vivienda https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203