15. ¿Qué es la compensación y reconvención en los procedimientos de desahucio?

En el marco de los procedimientos arrendaticios, en particular los desahucios por impago de rentas, el arrendatario puede buscar defenderse empleando dos herramientas procesales relevantes: la compensación y la reconvención. Estas figuras tienen un impacto significativo en el desarrollo del juicio y, en algunos casos, pueden alterar la dinámica del proceso a favor del arrendatario. Este artículo tiene como objetivo analizar en profundidad la naturaleza jurídica de ambas figuras, su aplicación práctica y las últimas actualizaciones jurisprudenciales en esta materia.

La compensación

La compensación es un mecanismo que permite extinguir obligaciones recíprocas entre dos partes, en este caso entre arrendador y arrendatario, cuando ambas son deudoras y acreedoras entre sí. Según el Código Civil, en su artículo 1195, la compensación se produce automáticamente cuando las deudas entre las partes son líquidas, vencidas y exigibles.

Existen tres modalidades principales de compensación:

1. Compensación legal: Opera automáticamente por mandato de la ley cuando se cumplen los requisitos previstos en los artículos 1195 a 1202 del Código Civil. Las deudas deben ser líquidas, vencidas y exigibles, y no estar sujetas a condiciones.
2. Compensación convencional: Surge del acuerdo entre las partes. Esta modalidad, regulada en el artículo 1255 del Código Civil, permite a las partes acordar la extinción de sus obligaciones mediante compensación, incluso si no se cumplen todos los requisitos exigidos por la compensación legal.
3. Compensación judicial: Esta compensación se produce cuando no se cumplen los requisitos de la compensación legal, pero una de las partes lo solicita en el curso de un proceso judicial. Se plantea habitualmente mediante demanda reconvencional en el juicio, tal y como se establece en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia de 7 de junio de 1983).

Aplicación de la compensación en los procedimientos de desahucio

En el contexto de un desahucio por impago de rentas, la compensación puede ser una defensa útil para el arrendatario cuando el arrendador también tiene deudas con el arrendatario, como la obligación de realizar reparaciones en la vivienda o deudas por otros conceptos derivados del contrato de arrendamiento. Sin embargo, la compensación en estos casos debe cumplir con estrictos requisitos:

• Deudas líquidas y vencidas: El arrendatario debe poder demostrar que la deuda del arrendador es líquida y vencida, lo que implica que no puede ser incierta o depender de futuros acuerdos o resoluciones. Este requisito puede limitar la viabilidad de la compensación en muchos casos donde el arrendatario reclama daños no cuantificados.
• Deudas de dinero o bienes fungibles: La compensación solo es admisible cuando las deudas consisten en dinero o bienes fungibles, lo que excluye reclamaciones que se refieran a obligaciones de hacer, como la realización de reparaciones. Este punto es particularmente relevante en los arrendamientos, donde muchas de las reclamaciones del arrendatario se refieren a la ejecución de obras o al mantenimiento del inmueble.

En cuanto a la jurisprudencia aplicable, la Sentencia del Tribunal Supremo 568/2014, de 8 de octubre, aclara que para que la compensación sea admisible, es necesario que ambas partes sean simultáneamente deudoras y acreedoras, y que las deudas sean claras y exigibles.

La Reconvención

La reconvención es un mecanismo procesal regulado en el artículo 406 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permite al demandado, en este caso el arrendatario, plantear una contrademanda dentro del mismo proceso de desahucio. La reconvención puede ser especialmente útil cuando el arrendatario desea alegar incumplimientos del arrendador, como la falta de mantenimiento o reparaciones en la vivienda, que podrían justificar la falta de pago de las rentas.

Sin embargo, la reconvención en los procedimientos de desahucio por impago de rentas enfrenta importantes restricciones procesales, que se explican en el artículo 438.2 LEC:

1. Naturaleza sumaria del desahucio: El desahucio es un procedimiento diseñado para resolver rápidamente la cuestión de la posesión del inmueble. Por esta razón, los tribunales limitan la admisibilidad de la reconvención si consideran que las cuestiones planteadas complicarán innecesariamente el proceso o lo desviarán de su objetivo principal. Esta limitación busca evitar que el procedimiento de desahucio se convierta en un proceso declarativo ordinario, dilatando su resolución.
2. Conexión entre la demanda y la reconvención: Para que la reconvención sea admisible, debe existir una conexión directa entre la demanda principal (el desahucio por impago) y las pretensiones de la reconvención. Es decir, la reconvención debe estar vinculada al objeto del pleito, como el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, lo que puede afectar la validez del desahucio. La jurisprudencia más reciente, como la Sentencia del Tribunal Supremo 1006/2023, refuerza la importancia de esta conexión para permitir una defensa completa del demandado.

Jurisprudencia reciente: La sentencia del Tribunal Supremo 1006/2023 y la doctrina Rebus Sic Stantibus

Una de las actualizaciones más relevantes en esta materia viene de la Sentencia del Tribunal Supremo 1006/2023, de 21 de junio, que aclara la admisibilidad de la reconvención en los juicios de desahucio cuando se acumula la reclamación de rentas. La sentencia establece que, en estos casos, el proceso pasa a tener una naturaleza plenaria, con efectos de cosa juzgada, lo que permite que se puedan discutir no solo las cuestiones relativas a la posesión del inmueble, sino también las obligaciones económicas del contrato de arrendamiento.

Además, en este fallo se trató la cláusula rebus sic stantibus, que permite la modificación de las obligaciones contractuales cuando ocurren circunstancias extraordinarias e imprevisibles, como ocurrió durante la pandemia de COVID-19. El Tribunal Supremo concluyó que la invocación de esta cláusula requiere una demanda reconvencional, lo que refuerza el valor de la reconvención como herramienta defensiva en el desahucio.

La Sentencia del Tribunal Supremo 966/2023: La Eficacia de la Reconvención

Otra sentencia relevante es la Sentencia del Tribunal Supremo 966/2023, de 19 de junio, que también aborda la reconvención en el desahucio cuando se acumulan reclamaciones de rentas. La sentencia refuerza la idea de que la reconvención es admisible cuando el juicio adquiere naturaleza plenaria, siempre que exista una conexión clara entre las pretensiones de ambas partes.

En estos casos, la reconvención tiene dos propósitos principales:

• Permitir una defensa completa del demandado, al abordar todos los aspectos del contrato de arrendamiento.
• Concentrar las controversias en un único proceso, evitando que se generen múltiples juicios paralelos sobre el mismo contrato, lo que optimiza recursos y tiempo.

Posibles Alternativas: La Invocación de Excepciones

Cuando la reconvención no es admitida por los tribunales por complicar el procedimiento sumario, el arrendatario puede aún invocar las mismas cuestiones como excepción. Esto significa que el arrendatario puede alegar su defensa para desestimar la demanda de desahucio, pero sin que el tribunal emita un pronunciamiento sobre esas cuestiones con efectos de cosa juzgada. Este enfoque permite que el arrendatario plantee posteriormente una demanda ordinaria para discutir a fondo sus reclamaciones.

Conclusión

La compensación y la reconvención son herramientas procesales valiosas que pueden beneficiar a los arrendatarios en los procedimientos de desahucio, siempre que se utilicen de manera estratégica y adecuada. La jurisprudencia más reciente, como la Sentencia del Tribunal Supremo 1006/2023, ha ampliado las posibilidades de reconvención en los procedimientos de desahucio por impago de rentas, permitiendo que los arrendatarios planteen cuestiones económicas y contractuales dentro del mismo proceso.

En Florián de Tomás Abogados, asesoramos a nuestros clientes sobre cómo utilizar estas figuras procesales para maximizar sus posibilidades de éxito en los procedimientos arrendaticios. Gracias a nuestra amplia experiencia en la materia, ofrecemos una defensa sólida y completa en los procedimientos de desahucio, asegurando que se respeten los derechos de nuestros clientes dentro del marco legal vigente.