10. ¿Qué son los vicios ocultos?

En Florián de Tomás Abogados, comprendemos que la compraventa de bienes, ya sea de inmuebles, vehículos u otros productos, puede presentar situaciones imprevistas como los vicios ocultos, que afectan la satisfacción del comprador con el bien adquirido. Los vicios ocultos pueden hacer que un objeto adquirido no sea adecuado para el uso al que estaba destinado o que disminuya significativamente su valor. En este artículo, te explicaremos cómo actuar frente a la aparición de vicios ocultos y qué requisitos deben cumplirse para presentar una demanda exitosa.

Definición de los vicios ocultos

Los vicios ocultos son aquellos defectos o desperfectos graves que no se detectan a simple vista en el momento de la compraventa, pero que afectan el uso o el valor del bien. Estos defectos no son evidentes ni para el comprador ni para un observador medio en el momento de la compra, y su descubrimiento posterior puede generar serios inconvenientes.

De acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 31 de enero de 1970, se considera vicio oculto cualquier anomalía, deterioro o imperfección que afecte al bien, distinguiéndolo de otros de la misma especie y calidad. El comprador deberá probar la existencia del defecto, tal como señala la STS de 17 de octubre de 2005, para que su reclamación tenga éxito.

Obligación del vendedor frente a los vicios ocultos

El Código Civil español, en sus artículos 1484 a 1490, establece que el vendedor es responsable de los defectos ocultos del bien, incluso si no los conocía en el momento de la venta. El artículo 1484 señala que el vendedor está obligado a garantizar que el bien vendido no tiene defectos ocultos que lo hagan impropio para el uso al que está destinado o que disminuyan su valor. En otras palabras, el vendedor tiene la obligación de entregar un bien en perfecto estado o, al menos, libre de defectos graves que pudieran afectar su uso.

Si el defecto es evidente o el comprador pudo haberlo observado fácilmente en el momento de la compra, no se considerará un vicio oculto. Según la STS de 8 de julio de 2010, el artículo 1484 excluye los defectos manifiestos o que estén a la vista, así como aquellos que el comprador podría haber identificado si tuviera la condición de perito. Esto implica que los defectos que son visibles o que una persona con experiencia en la materia podría haber reconocido no generan responsabilidad por vicios ocultos.

Requisitos para que se considere la existencia de vicios ocultos

Para que una demanda por vicios ocultos sea exitosa, deben cumplirse los siguientes requisitos:

1. Que el objeto vendido presente un defecto o vicio: Como señala la STS de 31 de enero de 1970, el defecto debe ser una anomalía o imperfección que distinga al bien de otros de la misma especie y calidad. El comprador tiene la carga de probar la existencia de este defecto, tal como reafirma la STS de 17 de octubre de 2005.
2. Que el defecto sea oculto: El defecto debe ser encubierto o no evidente, y el comprador no debe haberlo conocido antes de la compra. Si el defecto es claramente visible o apreciable por cualquiera, no se considerará oculto (STS de 8 de julio de 2010 y STS de 24 de febrero de 2006). Además, el comprador que sea perito o tenga conocimientos especializados en la materia no puede alegar ignorancia respecto a defectos que, por su experiencia, debería haber detectado (STS de 24 de febrero de 2006).
3. Que el defecto sea grave: El defecto debe ser lo suficientemente serio como para hacer que el bien sea inapropiado para el uso previsto o para afectar significativamente su utilidad o valor (STS de 8 de julio de 2010 y STS de 17 de octubre de 2005). Según el artículo 1484 del Código Civil, el defecto debe:
   • Convertir el bien en inútil para el uso al que estaba destinado.
   • O bien, sin llegar a ser totalmente inútil, reducir tanto su utilidad o rendimiento que el comprador no lo habría adquirido o habría pagado menos por él si hubiera conocido el defecto.

Protección del consumidor en casos de vicios ocultos: Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

En los casos de vicios ocultos, los jueces también aplican la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2007, la cual otorga una protección reforzada para los compradores. En concreto:

• Derecho a la conformidad del bien: El artículo 114 LGDCU otorga al comprador derechos como la reparación, sustitución, rebaja del precio o la resolución del contrato. Esto es crucial en casos de vicios ocultos, ya que si el bien no es conforme a lo pactado, el comprador puede resolver el contrato.
• Plazo de garantía y presunción de conformidad: El artículo 123.1 LGDCU establece un plazo de dos años desde la entrega para reclamar por defectos. Además, cualquier falta de conformidad que se manifieste en los primeros seis meses se presume que ya existía en el momento de la entrega, salvo prueba en contrario.
• Incompatibilidad con el Código Civil: La LGDCU es más favorable para el consumidor que el Código Civil, lo que ha llevado a los jueces a aplicar esta normativa cuando se trata de compraventas de bienes de consumo. Las acciones por saneamiento de vicios ocultos del Código Civil (art. 1484) son más restrictivas en plazos y derechos, mientras que la LGDCU ofrece mayores protecciones al comprador.

En la Sentencia 650/2024, por ejemplo, el juez resolvió un conflicto por vicios ocultos en la compra de un vehículo usado aplicando la LGDCU. El vehículo presentaba defectos graves que impedían su uso adecuado, lo que llevó al juez a declarar la resolución del contrato, aplicando los artículos 114 y 123.1 de la LGDCU. Esto es un claro ejemplo de cómo los jueces priorizan la protección del consumidor en estos casos.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo en defensa del consumidor

El Tribunal Supremo ha consolidado una serie de criterios en sus sentencias que favorecen al comprador en casos de vicios ocultos:

• STS de 2 de junio de 2015 y 17 de febrero de 2010: El TS establece que no es necesario que el vendedor tenga una resistencia persistente al cumplimiento; basta con que las expectativas del comprador se frustren debido a los defectos del bien.
• STS de 13 de mayo de 2004: Se refuerza que un incumplimiento parcial puede ser suficiente para resolver el contrato si afecta al uso normal del bien.
• STS de 29 de septiembre de 2008 (doctrina del «aliud pro alio»): Esta doctrina justifica la resolución del contrato cuando el bien entregado es inadecuado para el uso al que estaba destinado.

Plazo para reclamar por vicios ocultos

El Código Civil, en su artículo 1490, establece un plazo de seis meses desde la entrega del bien para presentar una reclamación por vicios ocultos. Este plazo es crucial, ya que una vez vencido, el comprador pierde el derecho a reclamar. Es importante actuar dentro de este plazo para asegurar la protección de los derechos del comprador.

En casos amparados por la LGDCU, el plazo se amplía a dos años, según lo dispuesto en el artículo 123.1. Este plazo es más favorable para el consumidor y, en muchas ocasiones, los jueces optan por aplicar esta ley en lugar del Código Civil, como en la Sentencia 650/2024.

Derechos del comprador ante los vicios ocultos

Si se cumplen los requisitos mencionados, el comprador tiene derecho a las siguientes acciones según el artículo 1486 del Código Civil:

• Resolución del contrato: El comprador puede solicitar la devolución del precio a cambio de devolver el bien defectuoso. Esta opción se aplica cuando el defecto hace que el bien sea totalmente inservible para el uso al que estaba destinado.
• Rebaja del precio: Si el comprador desea quedarse con el bien, puede solicitar una reducción proporcional del precio en función de la gravedad del defecto.

Conclusión

La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y las interpretaciones del Tribunal Supremo proporcionan una sólida protección al comprador en casos de vicios ocultos. Los jueces han aplicado consistentemente estas disposiciones para asegurar que los compradores no se vean perjudicados por la adquisición de bienes con defectos no aparentes. Si te enfrentas a una situación similar, es crucial actuar dentro de los plazos establecidos y conocer tus derechos para garantizar la defensa de tus intereses como consumidor.

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